En l’espèce, des vendeurs avaient confié à un agent immobilier un mandat de vendre un bien immobilier au prix de 160.000 € moyennant une rémunération de 10.000 €.

Les vendeurs ont signés, par intermédiaire de l’agent, une promesse de vente synallagmatique avec un acquéreur ayant déclaré ne pas avoir besoin de recourir à un emprunt pour acquérir le bien.

Lors de la réitération par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté, mais s’est engagé le lendemain à payer le prix requis.

Cet engagement n’ayant jamais été exécuté, les vendeurs ont assigné l’agent immobilier et l’acquéreur en indemnisation.

La Cour d’appel a débouté les vendeurs de leur demande dirigé contre l’agent immobilier au motif que ceux-ci étaient informés de la situation de l'acquéreur (« âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, qui a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien »), « ces éléments, figurant à la promesse de vente, n'ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s'ils estimaient que les garanties offertes n'étaient pas suffisantes », la Cour d’appel a estimé que l'agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l'acquéreur.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu au visa de l’article 1147 du Code civil au motif que « l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté ».

Une nouvelle fois, la Cour de cassation vient sanctionner un agent immobilier en lui rappelant l’une des obligations qui lui incombent.

Rappelons qu’outre le fait que l’exercice de la profession est strictement réglementé, l’agent immobilier doit respecter un certain nombre d’obligations : bonne exécution de la mission en faisant preuve de diligences, obligation d’informations, de conseils et de mise en garde.

La Haute Juridiction n’hésite pas à sanctionner les manquements à ces obligations, la jurisprudence relative aux obligations des agents immobiliers dans le cadre de mandats de vente ou de baux étant particulièrement importante.

Concernant sur ce risque d’insolvabilité, les agents immobiliers devront être particulièrement vigilants lorsqu’un acquéreur, ou même un locataire, ne semble pas présenter des garanties financières suffisantes, mais surtout les agents immobiliers devront prouver qu’ils ont bien informé le vendeur, ou le bailleur, de cette insuffisance de garantie pour éviter de voir leur responsabilité contractuelle engagée.

Soyez donc vigilants !

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