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LE BAIL COMMERCIAL NE PEUT PAS ETRE RESILIE POUR DES MOTIFS LIES A DES MANQUEMENTS ANTERIEURS A SON RENOUVELLEMENT

La Cour de Cassation vient de juger, pour la première fois sur cette question, que le bailleur qui a accepté la demande de renouvellement du bail formée par son locataire ne peut pas ensuite en réclamer la résiliation judiciaire pour des manquements contractuels antérieurs au renouvellement (Cass 3e civ. 1-2-2018 n° 16-29.054 F-D, Sté La Panetière pyrénéenne c/ Sté Rue du 8 mai).

En l’espèce, une société locataire de locaux commerciaux a formé une demande de renouvellement du bail à laquelle son bailleur n’a pas répondu. Quelques mois après, le locataire a décidé d’entreprendre des travaux, son bailleur lui a fait alors délivrer un commandement lui enjoignant de cesser ses travaux.

Mécontent, le locataire a assigné son bailleur en nullité du commandement, et son bailleur a formé à titre reconventionnel une demande de résiliation judiciaire du bail.

La Cour d’appel a prononcé la résiliation du bail aux motifs que l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai requis ne vaut pas acceptation des manquements contractuels antérieurs à cette demande et n'a aucune conséquence sur la demande de résiliation du bail dès lors que celui-ci peut être résilié à tout moment, et que la réalisation de travaux par le locataire sans l’accord préalable de son bailleur caractérise des manquements aux dispositions contractuelles.

La Cour de cassation casse l’arrêt et juge que la Cour d'appel ne pouvait pas prononcer la résiliation du bail alors que le bailleur ne s'était pas opposé à la demande de renouvellement du bail et qu'il avait invoqué des manquements antérieurs à la date à laquelle le bail s'était renouvelé.

Il faut en conclure que cette acceptation a donc un effet de purge des fautes contractuelles du locataire qui ont été commises avant ce renouvellement.

Il est donc essentiel, avant de s’engager sur la voie du renouvellement, et de l’accepter, même tacitement, de faire le point sur les conditions d’occupation du locataire et les violations éventuelles des obligations du bail.

Bailleurs soyez vigilants !

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